Die 8 wichtigsten Aufgaben der Gebäudewartung

Gebäudewartung ist essenziell, um den Wert und die Funktionalität von Immobilien langfristig zu sichern. In der Schweiz gibt es klare Richtlinien und Standards, die eine effektive Instandhaltung sicherstellen. Hier sind die 8 zentralen Aufgabenbereiche, die Sie kennen sollten:

• Regelmässige Inspektionen und Dokumentation: Protokollierung des Gebäudezustands, um Mängel frühzeitig zu erkennen.
• Technische Anlagen warten und optimieren: Effizienter Betrieb von Heizungs-, Lüftungs- und Klimasystemen (HLK).
• Früherkennung von Mängeln: Probleme wie Feuchtigkeit oder Risse rechtzeitig beheben.
• Ressourcenschonende Bewirtschaftung: Energie und Materialien effizient nutzen.
• Sanitär- und Elektroanlagen prüfen: Sicherheit und Funktionalität durch regelmässige Tests sicherstellen.
• Bausubstanz schützen: Schäden an Beton, Wänden und Böden vorbeugen.
• Sicherheitsmassnahmen: Wartung von Brandschutz- und Fluchtwegsystemen.
• Pflege von Aussenbereichen: Gartenpflege, Winterdienst und Instandhaltung von Zugangswegen.

Ein strukturierter Wartungsplan, unterstützt durch digitale Tools, hilft dabei, Kosten zu minimieren und die Sicherheit zu gewährleisten. Regelmässige Schulungen und professionelle Kontrolle sind ebenso wichtig, um Schweizer Standards einzuhalten.

1. Gebäudeinspektion und Dokumentation

Regelmässige Inspektionen und eine sorgfältige Dokumentation sind entscheidend, um den Zustand eines Gebäudes langfristig zu erhalten. Pro Wohneinheit werden im Durchschnitt 15 Baumängel festgestellt.

Wichtige Inspektionsbereiche

Einige Bereiche sind besonders anfällig für Mängel. Balkone und Terrassen machen etwa 20% der festgestellten Probleme aus, während rund 25% der Defekte an den Aussenwänden auftreten. Bei Inspektionen sollten vor allem folgende Punkte geprüft werden:

• Feuchtigkeit und Schimmel: Gefährdete Stellen systematisch untersuchen, da solche Probleme in etwa jedem vierten bis fünften Haushalt auftreten.
• Risse: Putz und Mauerwerk genau auf Rissbildungen kontrollieren.
• Wassereintritt: Abdichtungen und Dichtungen auf ihre Funktionalität prüfen.

Dokumentation: Ein Muss

Eine gründliche Dokumentation ist entscheidend, um Baumängel gezielt zu beheben. Hier sind die empfohlenen Schritte:

Eine vollständige Dokumentation hilft, spätere Instandhaltungskosten deutlich zu senken. Bauschäden können bis zu 8% des gesamten Investitionsvolumens ausmachen. Deshalb ist es sowohl technisch als auch finanziell sinnvoll, Mängel frühzeitig zu erkennen und zu beheben.

Vorbeugende Massnahmen

Um Schäden und Mängel zu reduzieren, sollten folgende präventive Schritte unternommen werden:

• Regelmässige Schulungen: Wartungspersonal sollte kontinuierlich weitergebildet werden.
• Checklisten: Entwicklung spezifischer Kontrolllisten für jedes Gebäude.
• Digitale Tools: Moderne Systeme zur Dokumentation und Nachverfolgung nutzen.

2. Tägliche Reinigungsaufgaben

Die tägliche Reinigung spielt eine zentrale Rolle in der professionellen Gebäudewartung. Je nach Nutzung und Art der Räumlichkeiten gibt es unterschiedliche Aufgaben, die regelmässig erledigt werden müssen.

Wichtige Bereiche der täglichen Reinigung

Die Reinigungsarbeiten lassen sich in verschiedene Zonen unterteilen, wobei jede Zone eigene Anforderungen hat:

Anforderungen in stark genutzten Bereichen

In stark frequentierten Zonen ist eine flexible Reinigungsstrategie entscheidend. Die Intervalle sollten an den tatsächlichen Bedarf angepasst werden. Zum Beispiel benötigen Eingangsbereiche in Bürogebäuden während der Hauptgeschäftszeiten (08:00–17:00 Uhr) häufigere Reinigung. Diese Anpassung sorgt für eine gleichbleibend hohe Sauberkeit.

Umweltfreundliche Reinigungsmethoden

Bei der Auswahl von Reinigungsmitteln sollte darauf geachtet werden, dass sie:

• Biologisch abbaubar sind
• Keine aggressiven Chemikalien enthalten
• Effektiv reinigen
• Schonend für Oberflächen sind

Sicherstellung der Reinigungsqualität

Um die Qualität der Reinigungsarbeiten zu gewährleisten, sind folgende Massnahmen wichtig:

• Tägliche Sichtkontrollen der gereinigten Bereiche
• Regelmässige Schulungen des Reinigungspersonals
• Dokumentation der erledigten Arbeiten
• Schnelle Korrektur von Mängeln

Eine konsequente tägliche Reinigung erhält den Wert der Immobilie und sorgt für eine hygienische Umgebung. Im nächsten Abschnitt werden weitere Schritte zur systematischen Gebäudewartung beschrieben.

3. HLK-Wartungsschritte

Die regelmässige Wartung von Heizungs-, Lüftungs- und Klimaanlagen (HLK) ist wichtig, um die Effizienz und Lebensdauer der Systeme zu erhalten. Etwa 40 % der Energie in einem durchschnittlichen Geschäftsgebäude werden durch HLK-Anlagen verbraucht. Eine sorgfältige Pflege der Anlagen ist daher unerlässlich. Die folgenden Punkte zeigen, welche Komponenten und Aufgaben dabei berücksichtigt werden sollten.

Wichtige HLK-Komponenten und ihre Wartung

Damit die Anlage reibungslos funktioniert, sollten diese Hauptkomponenten regelmässig überprüft werden:

Regelmässige Wartungsmassnahmen

Eine gründliche HLK-Wartung umfasst zahlreiche Kontrollpunkte, die in festgelegten Abständen überprüft werden sollten.

Grundlegende Kontrollen:

• Druckverhältnisse prüfen
• Temperatureinstellungen kontrollieren
• Lüftungsklappen inspizieren
• Aussenluftzufuhr sicherstellen
• Lüftungskanäle desinfizieren
• Feuchtigkeitsschäden erkennen

Diese Massnahmen helfen, die Anlage effizient und sicher zu betreiben.

Energieeinsparungen durch Retro-Commissioning

Ein zentraler Bestandteil der HLK-Wartung ist das Retro-Commissioning. Dabei werden Gebäudesysteme sozusagen "feinjustiert", um ihre Leistung zu verbessern. Dazu gehören:

• Zurücksetzen von Übersteuerungen
• Anpassung der Lüftungsraten an den tatsächlichen Bedarf
• Neukalibrierung von Sensoren und Temperaturfühlern
• Optimierung der Betriebszeiten

Ein Beispiel: Eine Mittelschule konnte ihren Energy Star-Score in sieben Monaten von 1 auf 34 verbessern, indem sie ihre Systemeinstellungen optimierte.

Präventive Wartung für langfristige Effizienz

Vorbeugende Wartung konzentriert sich auf:

• Regelmässige Inspektionen der Lüftungssysteme
• Überwachung des Energieverbrauchs zur Erkennung von Abweichungen

Durch diese systematischen Massnahmen lassen sich die Betriebskosten senken und die Lebensdauer der Anlagen verlängern. Eine gut geplante HLK-Wartung sorgt nicht nur für Betriebssicherheit, sondern spart auch langfristig Energie.

4. Wartung der Sanitäranlagen

Nach der Pflege der HLK-Systeme steht auch die Wartung der Sanitäranlagen im Fokus. Eine regelmässige Überprüfung von Wasserleitungen und Abwassersystemen hilft, die Funktionsfähigkeit und Effizienz eines Gebäudes langfristig sicherzustellen. Durch rechtzeitige Inspektionen können Probleme früh erkannt und teure Reparaturen vermieden werden.

Wichtige Bereiche der Sanitärwartung

• Wasserleitungen: Sichtprüfungen sowie Druck- und Dichtheitstests helfen, Leckagen vorzubeugen.
• Abwassersysteme: Regelmässige Überprüfungen und professionelle Reinigungen von Rohren und Kanälen verhindern Verstopfungen.

Vorbeugende Massnahmen

• Regelmässige Inspektionen: Überprüfen der Wasserqualität und der Funktionsfähigkeit der Systeme.
• Gezielte Reinigungen: Entfernen von Ablagerungen in Rohren und Kanälen, um Blockaden zu vermeiden.

Diese Massnahmen tragen dazu bei, die Sanitäranlagen dauerhaft effizient zu halten.

5. Elektrische Anlagen und Sicherheitskontrollen

Die regelmässige Wartung elektrischer Anlagen gehört zu den wichtigsten Aufgaben der Gebäudewartung. Laut aktuellen Statistiken entstehen in der Schweiz jedes Jahr etwa 2'000 Brände durch defekte elektrische Installationen. Zudem lassen sich rund 38 % aller elektrischen Unfälle auf unsichere Anlagenzustände zurückführen.

Gesetzliche Anforderungen

Als Eigentümer einer Immobilie tragen Sie die Verantwortung, elektrische Installationen gemäss den Vorschriften der Niederspannungs-Installationsverordnung (NIV) warten und prüfen zu lassen. Die Einhaltung dieser Sicherheitsstandards wird vom Eidgenössischen Starkstrominspektorat (ESTI) überwacht.

"Die Kontrolle der elektrischen Installationen soll lebensgefährliche Unfälle und die Beschädigung von Sachgut durch unprofessionelle oder defekte Elektroinstallationen verhindern." - Baris Elektrokontrollen

Wichtige Kontrollpunkte

Eine gründliche Wartung elektrischer Anlagen umfasst mehrere zentrale Schritte:

• Sichtprüfungen: Überprüfung von Steckdosen, Schaltern und Verteilerkästen auf offensichtliche Schäden.
• Thermische Analyse: Einsatz von Infrarot-Wärmebildkameras, um überlastete oder erhitzte Komponenten frühzeitig zu erkennen.
• Funktionsprüfungen: Test der Schutzvorrichtungen wie Sicherungen und Fehlerstromschutzschalter, um ihre Funktionstüchtigkeit sicherzustellen.
• Dokumentation: Detaillierte Aufzeichnung aller Prüfungen und Wartungsarbeiten zur Nachverfolgbarkeit.

Präventive Massnahmen

Eine gut geplante Wartung kann teure Reparaturen vermeiden. Besonders wichtig ist, dass die Kontrollen von Fachleuten durchgeführt werden:

"Eine seriös durchgeführte Kontrolle gibt dem Anlagebesitzer ein Zeugnis der bisher getätigten Installationen und vermittelt für den weiteren Betrieb ein sicheres Gefühl." - Baris Elektrokontrollen

Mängelerfassung und -behebung

Wenn Mängel entdeckt werden, ist es entscheidend, diese nach einem klaren Plan zu beheben:

Die lückenlose Dokumentation aller Arbeiten und Reparaturen ist nicht nur für die Sicherheit unerlässlich, sondern auch, um die gesetzlichen Vorgaben zu erfüllen.

6. Bausubstanz und Strukturwartung

Regelmässige Wartung ist entscheidend, um die Lebensdauer und Sicherheit von Gebäuden zu gewährleisten – besonders bei den wechselhaften Wetterbedingungen in der Schweiz. Dies erfordert gezielte und gut durchdachte Massnahmen.

Vorsorge und Kontrolle

Einige zentrale Punkte, die beachtet werden sollten, umfassen:

• Betonkonstruktionen: Überprüfung auf Risse und mögliche Schäden durch Chloride.
• Wandoberflächen: Kontrolle auf Feuchtigkeit und Anzeichen von Schimmel.
• Bodenbeläge: Überwachung auf Abnutzungserscheinungen, um frühzeitig Verschleiss zu erkennen.
• Deckenstrukturen: Regelmässige Prüfung auf statische Stabilität und Feuchtigkeitsprobleme.

Schutz von Betonflächen

Betonflächen, insbesondere in Tiefgaragen oder anderen stark beanspruchten Bereichen, benötigen besondere Aufmerksamkeit. Chloride können die Stabilität erheblich beeinträchtigen. Hier sind einige wichtige Schutzmassnahmen:

• Regelmässige Inspektionen: Oberflächen sollten in festen Intervallen geprüft werden.
• Schnelle Reparaturen: Risse und Abplatzungen müssen umgehend behandelt werden.
• Versiegelung: Gefährdete Bereiche sollten mit geeigneten Materialien versiegelt werden, um weitere Schäden zu verhindern.

Geplante Instandhaltung

Neben den allgemeinen Wartungsarbeiten ist eine strukturierte und gut organisierte Instandhaltung unverzichtbar. Ein effektiver Plan sollte folgende Punkte umfassen:

1. Gezielte Inspektionen

Tragende Elemente und stark beanspruchte Oberflächen sollten besonders gründlich untersucht werden, um mögliche Schwachstellen frühzeitig zu erkennen.

2. Schnelle Behebung von Mängeln

Alle festgestellten Probleme sollten detailliert dokumentiert und umgehend behoben werden, um Folgeschäden und höhere Kosten zu vermeiden.

Ein durchdachter Wartungsplan hilft, den Wert der Immobilie langfristig zu sichern und teure Sanierungen zu vermeiden.

7. Sicherheitseinrichtungen und Wartung

Die regelmässige Wartung von Sicherheitseinrichtungen ist entscheidend, um Personen und Sachwerte zu schützen und die Sicherheitsvorschriften in der Schweiz einzuhalten. Sie ergänzt die Instandhaltung von Gebäuden und sorgt für einen reibungslosen Betrieb. Die Vereinigung Kantonaler Feuerversicherungen (VKF) bietet dafür praktische Richtlinien.

Brandschutzeinrichtungen

Zu den wichtigsten Aufgaben bei der Wartung gehören:

• Brandmeldeanlagen: Überprüfung der Funktionsfähigkeit von Meldern und Alarmierungssystemen.
• Sprinkleranlagen: Kontrolle der Betriebsparameter wie Wasserdruck.
• Feuerlöscher: Sicherstellung der Einsatzbereitschaft durch Fachpersonal.
• Fluchtwegbeleuchtung: Prüfung von Notbeleuchtung und Beschilderung.

Professionelle Wartung

Der Schweizerische Verband für Brandschutz und Sicherheit (VBSF) betont die Bedeutung einer strukturierten Wartung. Wichtige Punkte sind:

• Regelmässige Inspektionen: Alle Sicherheitskomponenten sollten überprüft werden.
• Dokumentation: Wartungsarbeiten und Prüfergebnisse müssen vollständig erfasst werden.

Diese systematische Vorgehensweise ist ein zentraler Bestandteil eines gut organisierten Gebäudewartungskonzepts.

Mobile Schutzmassnahmen

Auch mobile Schutzsysteme wie Hochwasserbarrieren, Notfallausrüstung oder Evakuierungshilfen benötigen regelmässige Inspektionen. Diese Prüfungen sollten von qualifiziertem Fachpersonal durchgeführt werden.

Wartungsplanung

Die Intervalle für Wartungsarbeiten hängen von den jeweiligen Systemen und den Vorgaben der Hersteller ab. Ein klar strukturierter Wartungsplan hilft, den Überblick zu behalten und die Betriebssicherheit langfristig zu gewährleisten. So bleibt der Schutz der Gebäudenutzer jederzeit sichergestellt.

8. Aussenbereich-Management

Nach der gründlichen Pflege der Innenräume verdient auch der Aussenbereich besondere Aufmerksamkeit. Eine professionelle Betreuung dieser Bereiche trägt wesentlich zum Werterhalt der Immobilie bei. Dabei ist eine systematische Vorgehensweise unverzichtbar.

Gartenpflege und Grünflächen

Die Pflege von Grünanlagen umfasst verschiedene Aufgaben:

• Rasenpflege: Regelmässiges Mähen und Düngen je nach Saison.
• Gehölzpflege: Fachgerechter Schnitt von Sträuchern und Bäumen.
• Beetpflege: Entfernen von Unkraut und Pflege der Pflanzen.
• Laubentfernung: Vor allem im Herbst wichtig, um Wege sicher zu halten.

Winterdienst

In der Schweiz ist der Winterdienst essenziell, um die Verkehrssicherheit zu gewährleisten. Wichtige Punkte sind:

Technische Einrichtungen im Aussenbereich

Die Wartung technischer Anlagen im Aussenbereich sollte regelmässig erfolgen:

• Beleuchtungsanlagen: Überprüfung und Austausch defekter Leuchtmittel.
• Bewässerungssysteme: Aktivierung im Frühling, Abschaltung im Winter.
• Entwässerungssysteme: Reinigung von Dachrinnen und Abläufen.

Auch die Pflege von Flächen und Zugangswegen ist ein wichtiger Bestandteil.

Aussenanlagen und Zugangswege

• Parkplätze: Reinigung und kleinere Reparaturen.
• Zugangswege: Kontrolle auf Schäden und Stolperfallen.
• Spielplätze: Sicherheitsprüfungen nach Schweizer Normen.

Neben der funktionellen Pflege spielt auch der umweltbewusste Umgang eine Rolle.

Nachhaltiges Management

Für eine umweltfreundliche Bewirtschaftung der Aussenbereiche können folgende Massnahmen umgesetzt werden:

• Verwendung von umweltschonenden Pflegemitteln.
• Installation wassersparender Bewässerungssysteme.
• Fachgerechte Entsorgung von Grünabfällen.
• Saisonale Anpassung der Pflegemassnahmen.

Ein umfassendes Wartungskonzept berücksichtigt sowohl Innen- als auch Aussenbereiche. Nur durch regelmässige Kontrollen und eine durchdachte Pflege lassen sich die Sicherheit der Nutzer gewährleisten und die Immobilie langfristig in gutem Zustand erhalten.

Wartungsplan-Übersicht

Ein klarer Wartungsplan ist entscheidend für die effiziente Instandhaltung von Gebäuden. Die folgende Tabelle zeigt empfohlene Wartungsintervalle für verschiedene Gebäudesysteme nach Schweizer Standards.

Regelmässige Wartungsintervalle

Um diese Intervalle effizient einzuhalten, greifen viele Facility Manager auf digitale Werkzeuge zurück.

Digitale Wartungsverwaltung

Digitale Tools erleichtern die Organisation und Umsetzung von Wartungsaufgaben erheblich. Sie bieten:

• Automatische Erinnerungen für anstehende Wartungen
• Lückenlose Dokumentation aller durchgeführten Arbeiten
• Optimierte Ressourcenplanung für Personal und Material
• Einhaltung gesetzlicher Vorschriften nach Schweizer Standards

Durch den Einsatz solcher Systeme wird die Wartung nicht nur einfacher, sondern auch zuverlässiger.

Professionelle Unterstützung

Zusätzlich zu digitalen Lösungen bietet der Schweizerische Verband für Facility Management und Maintenance (fmpro) wertvolle Unterstützung:

• Schulungen, die über aktuelle Wartungsstandards informieren
• Networking-Events, um Erfahrungen auszutauschen
• Zugang zu Experten und bewährten Methoden

Ein digital unterstützter Wartungsplan spart Kosten, reduziert Verwaltungsaufwand und verbessert die Effizienz. Viele Nutzer bestätigen die Vorteile der Digitalisierung in der Praxis.

Zusammenfassung

Regelmässige Gebäudewartung spielt eine zentrale Rolle, um den Wert und die Sicherheit von Immobilien langfristig zu erhalten. Acht Hauptaufgaben bilden die Basis für den zuverlässigen Betrieb von Liegenschaften – besonders im Rahmen einer professionellen Hauswartung in Zürich.

„Sauberkeit, Ordnung und ein gepflegtes Umfeld sind die Grundpfeiler zufriedener Bewohner und wertbeständiger Liegenschaften.“ – SuperVif Facility Services GmbH

Die Instandhaltung von HLKS-Systemen, Sanitäranlagen und elektrischen Installationen sorgt dafür, dass alles reibungslos funktioniert. Ein vorausschauender Ansatz hilft, Probleme frühzeitig zu erkennen und teure Reparaturen zu vermeiden – gerade in einem urbanen Umfeld wie Zürich, wo Gebäudestandards hoch sind.

In der Schweiz stehen insbesondere folgende Massnahmen im Vordergrund:

• Präventive Wartung: Austausch von HLKS-Filtern, um die Luftqualität zu verbessern
• Fachgerechte Kontrollen: Regelmässige Überprüfung von Elektro- und Sanitärinstallationen
• Umfassende Pflege: Berücksichtigung von Innen- und Aussenbereichen im Wartungsplan

Ein gut organisierter Wartungsplan, der Schweizer Standards berücksichtigt, erhöht nicht nur die Zufriedenheit der Nutzer, sondern trägt auch zur langfristigen Wertsteigerung der Immobilie bei – eine Aufgabe, wie sie SuperVif im Rahmen der Hauswartung Zürich täglich übernimmt.